#知识有话说#
从去年年底到今年年初，很多项目如期交付，笔者真实地感受到大家收房的喜悦，舒适美好的新居叠加新春的到来，愉悦绝不仅仅是Double！然而，我们知道，确实还有一些业主沉浸在延期交付的郁闷中，他们中有一些对未来充满期待，耐心等待新房交付；同时也有一部分人，希望能够通过另一种形式“及时止损”——退房。
去年底，读者萌姐来电原本她的新房应该在年10月31日交付，但由于种种原因，项目需要延期到年1月31日交付。问应该怎么办？笔者当时的建议是“先等等”，其实开发商也不愿意延期交房的，做出延期交房的决定可能也是迫不得已。然而，前几天萌姐又找到我们，态度很坚决地表示想要退房了。具体怎么回事儿？一起来了解一下。
萌姐75后读者
置业需求：投资+养老
支付方式：全款+契税已缴
萌姐的话：
房子是年4月购入的，全款支付；然后5月就缴纳了契税。接下来就是等着10月底交付，本来满心期待，结果收到了延期交付的通知。时至今日，房子依旧没有交付！感觉已经没有任何期待了，就提出了退房的诉求，接下来开发商那边给我出具了一个年4月份的“因疫情延期60天交付不属于开发商违约”的某政府行政机关出具的红头文件，我就彻底懵了。接下来我要怎么做呢？继续等着，感觉也等不来交付……我就想按照合同退个房，咋就这么难？
针对萌姐的疑问，笔者咨询了专业法律人士，回复的意见如下：
1.根据法律购房合同，萌姐可以递交“退房申请书”；
2.常规上讲萌姐提到的红头文件应该是具有时效性的，萌姐购房时并没有被告知此文件的存在，文件时效性也没有明确；
3.需要考察红头文件是否可以对抗《合同法》《民法典》等相关法律法规；
4.如果萌姐选择走诉讼程序来进行退房的相关操作，可能需要承担部分相关的费用，并且需要用大量精力进行举证质证，同时，诉讼时间可能会拖得比较久，当事人要有心理准备。
一般合同写明的退房条件
上面我们解答了萌姐的疑问，我们知道，作为常规的退房条件之一，延期交房一般会写进合同，那么，还有哪些情况是会被写进合同里作为退房的条件呢？一起来看。现在的新房大多都是期房，我们都知道期房是看不到实际房屋的，购房时只能通过参观样板间和户型图来了解房子的情况。所以，在交房时购房者往往会发现很多不如意的地方。于是，很多购房者就想要退房。但是，需要告诉大家的是，房子不是想退就能随便退的，需要满足以下条件，主要是开发商违约：延期交付、房屋质量问题、手续问题、房屋面积误差以及违规“一房多卖”
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延期交房
延期交房是日常生活中比较常见的一种情况。所谓延期交房指的是到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。一般约定的延迟交付房屋可以退房的期限是30天到90天不等，如果超过这个期限开发商还不能交房，购房人就可以要求开发商退房，并要求双倍返还订金或支付房款利息
房屋质量不合格
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房屋质量不合格这个问题是比较严重的，购房者一定要警惕。通常是由于开发商难以拿到《竣工备案表》无法交房，或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。
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开发商手续不全
根据我国《城市房地产管理法》规定与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，开发商盖楼和卖房的必要条件就是必须证件齐全。如果开发商证件不全，就属于违法操作，特别是开发商预售商品房未取得预售许可证，购房者可以要求开发商退房。
房屋面积误差超过3%
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根据我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》规定，如果开发商交房时房子的实际面积和签合同时的暂测面积误差比绝对值超出百分之三，此时购房者提出退房请求。
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开发商把房子抵押、或者卖给第三人
根据我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》规定，在商品房买卖合同签订以后，如果开发商没有告诉购房者将该房屋抵押给第三人，或卖给购房者后，又把房子抵押给他人，购房者查明后，就可以要求退房。
正常办理的退房流程
当购房者确定已经满足以上所说的退房条件时，购房者可以联系开发商协商退款的事情。如果协商成功，则由购房者向开发商发出退房通知，开发商在提出退房要求后15日内负责办理购房者与贷款银行解除或者终止合同全部手续，将全部购房款返还给购房者，最后办理停止向公积金管理机构或者贷款机构还款的手续。协商不成功的情况下，购房者可选择诉讼或者仲裁。
退房四步
第一步
购房人通过挂号信、传真或电话向开发商发出退房通知。
第二步
督促开发商在提出退房要求后15日内负责办理购房人与贷款银行解除或终止合同全部手续。
第三步
督促开发商将全部购房款返还给购房人。
第四步
办理停止向公积金管理机构或贷款银行还款的手续。
至此，消费者与银行解除借款合同，而在开发商退回全部房款后，购房人与开发商的买卖合同也意味着得以解除。此外，在购房者办理按揭贷款时，银行一般都会要求买家为其购房上保险，保险受益人为贷款银行，所以最后一步就是解除借款合同后再办理保险退保手续等
一些关于退房的小问题
正常的退房，如果开发商那边配合，就是按照上面的程序走，但是，也并不是所有的退房都能够好好协商。那么，购房者在退房过程中需要维护自己的权益，就需要了解下面这些内容啦！
1.先找开发商协商，协商不成再诉讼
如果满足合同约定的退房条件，最好还是先与开发商进行协商，这样可以省去诉讼费用。如果开发商提出的补偿条件能使业主满意，业主可根据自身情况收回退房要求，或在开发商协助下办理退房手续。如协调未果再选择诉讼或仲裁。业主未在合同中约定退房条款，但符合法定退房条件，法院也会支持业主的退房要求。对于未经合同约定也不在法定范畴内的退房请求，建议业主应先找开发商协调。通常在这种情况下提出诉讼，法庭鉴定过程相对较长
2.索要违约金及相关税费
如果是开发商违约导致退房，双方也在合同里约定了违约金，那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外，还包括业主前期已支出的一些费用，如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等，这些都算入购房实际损失范围内，由开发商补偿。
3.首付、月供利息都可获赔
在退房款方面，采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实际操作中，都是开发商将应退购房款分成两部分，属于买家首付款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同。开发商支付购房人首付款利息，即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。
若购房人按揭贷款已进入月供阶段，开发商同样应归还购房人月供及利息支出。若购房者要求退房时，已居住了一段时间，这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中，若责任方为开发商，购房者可不对房屋折旧进行补偿，若是购房者的责任，开发商则可以不赔偿业主装修费。
4.退房容易退款难
无论是正常的退房流程，还是走到诉讼程序，所有的退房都会以“退款”来收尾。可是，“执行难”是很多诉讼中最难的部分，快的话钱款很快能打回购房者账户；慢的话，三五个月，半年以上，甚至一年多，都有可能……一般情况下，诉讼的代理律师会告知当事人此种情况太过常见，有时候可能直接建议当事人就不要退房了，毕竟等退款的时间里可能房子都已经交付了，再叠加房子单价看涨，“退房”有时候不一定是购房者的最优选择。当然，如果房屋存在严重的质量问题，该退还是得退。
绕过退房的避“坑”指南
话说回来，对很多人来说“退房”是没有选择的选择；那其实还是更建议大家在购买之前，再慎重一点，多看看多问问，多方考察后再签订购房合同，也欢迎通过各种方式咨询《沈城楼市报》，我们的编辑一定会尽己所能帮您避坑。
首先，那些传闻中的资金链有问题，各种踩红线的房企的房子，就有多远闪多远吧！毕竟，你也不知道它啥时候出问题，会出啥问题……尤其是心脏承受能力不太行的购房者，一定要远离这些楼盘，看都不要看了；有给你介绍这些项目的中介或者代理，可以直接拉黑了。但是，像是万科、中海、保利、招商、华润置地以及龙湖这种品牌开发商的房子，还是可以看看的，主要是他们确实比较靠得住，“绿”得很喜人，轻易不会出现延期交付的情况。同时还要看到，沈阳的房地产市场上还有一些扎扎实实深耕城市的品牌项目，用心打造好产品，积极完善优质配套，革新区域板块标杆，比如百益龙、中金、富禹、万锦、九洲等。
其次，因为房屋质量问题维权的楼盘确实存在：墙体裂开、外墙板脱落、房屋渗漏、大量空鼓、地下室渗水等。所以在买房时一定要注意开发商的品牌和建筑施工方，去查一下这个开发商历史的楼盘是否有质量等问题出现，个别开发商的名声是真的不好。购房者一定要擦亮眼睛，否则真的因房屋质量问题而发生退房的话，程序上也确实不是简单的事儿，徒增烦恼。
第三，说好的中央景观花园没了，说好的70米楼间距变成了40米，说好的高端大气上档次大门变成了铁栅栏，说好的高档石材路面变成了砖块路……这种情况实在是不鲜见，交付后难受的只有购房者自己。所以在买房时，对于自己预感到很可能实现不了的承诺，一定要让开发商以白纸黑字的形式写进合同里边，以后出了纠纷才拥有维权的法律依据。一般销售总是避而不谈的地方，大概率会有问题。
第四，买房前一定要问清楚楼盘附近是否有不利因素，比如垃圾场、高压线、高速路，地铁上盖要小心是否有震动等；关于楼盘附近的规划配套一定要去查官方是否有明确的规划，建设时间等；对于已有的配套，建议购房者实际去测量距离，大部分销售通常说的都是直线距离。总之一句话，关于售楼员和购房者说得“十分美好”的一切，都尽量眼见为实，多打听打听总没错。毕竟，因为这些因素退房的话就很难，交付以后难受的只有你自己。
第五，无论是买新房还是二手房都要签订合同，而合同中有一些细节文字是你没注意到的，这也就成为卖方可钻的漏洞。所以说签合同的时候，购房者要注意合同中是否有交房面积、时间、房价、办证或过户时间、违约责任、违约金等内容，最大程度上减小退房的可能性。
第六，物业绝对会影响购房者的居住体验！因为物业服务的优劣而选择退房与否是不现实的，但是口碑差的物业真的挺烦人的！那么买房时一定要问清楚后期服务的物业公司是哪家，如果是开发商的自有物业最好，毕竟没有几个自有物业愿意砸自己家的招牌。现在沈阳很多不是太知名的房企开发的新楼盘都签约的是万科物业、龙湖智慧服务，相对来说还算靠得住。
