10小时搞定年二建建设工程法规及相关知识讲义录音稿（30-2）
（第一章第三节、第四节）
高校老师、律师授课，分钟搞定二建法规，这里是老吕的半亩方塘！
各位学员，现在我们开始讲解年全国二级建造师执业资格考试建设工程法规及相关知识的内容，此系列课程是串讲课，30节课，每节课20分钟左右，共计分钟，10个小时搞定二建法规！
我们继续看第三节——建设工程代理制度。所谓代理，就是自己不做，请别人帮你做。《民法典》规定，民事主体可以通过代理实施民事法律行为。当然，依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，就不得代理，比如应邀讲课、登记结婚等。
本节有两大问题要弄清楚：一是代理的法律特征和主要种类。二是具体的建设工程代理行为及其法律关系。
代理的法律特征有四：
1是代理人必须在代理权限范围内实施代理行为。否则会造成无权代理；
2是代理人一般应该以被代理人的名义实施代理行为，这样的行为会对被代理人发生效力；
3是代理行为必须是具有法律意义的行为。代理人请朋友吃饭、聚会等就不是代理行为。
4是代理行为的法律后果归属于被代理人。也就是说，被代理人兜底！
代理的种类呢包括委托代理和法定代理。委托代理是按照被代理人的委托行使代理权，又称为“意定代理”或“任意代理”。“授权委托书”可以采取书面形式，也可以采取口头形式。法定代理是依据法律的规定而发生的代理。最常见的未成年人的监护。
具体到建设工程领域，招标、采购、诉讼都可以代理，但要注意3个方面的问题，1是承包活动不得委托代理，即禁止转包；2是一般代理行为无法定的资格要求，比如，打官司不一定非得律师出场；3是法律规定用书面形式的代理，比如投标时的法定代表人的授权委托书就应当用书面形式。
接下来我们建设工程代理行为的终止。《民法典》规定有委托代理的五种情形：1.代理期限届满或者代理事务完成。时间到了、活干完了；2.被代理人取消委托或者代理人辞去委托，好说好散了；3.代理人丧失民事行为能力；疯了或傻了；4.代理人或被代理人死亡；5.作为被代理人或代理人的法人、非法人组织终止。1、2、5三种情况比较常见，同时大家注意第三种情形，无被代理人疯了或傻了、丧失民事行为能力的情形。
建设工程代理法律关系与其他代理关系一样，存在着两个法律关系：一是代理人与被代理人之间的委托关系；二是被代理人与相对人的合同关系。因此，代理人是在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，该行为对被代理人发生效力。如果代理人需要转委托第三人代理的，应当取得被代理人的同意或者追认也可以。否则代理人应当对转委托的第三人的行为承担责任，但紧急情况下代理人为了维护被代理人的利益需要转委托第三人代理的除外，比如发生类似不可抗力的情形。
接下来我们来探讨一下无权代理和表见代理以及默示方式的特殊授权，比较有意思。无权代理是指行为人不具有代理权，但以他人的名义与相对人进行法律行为。一般包括：自始未授权、超越代理权、代理权已终止。无权代理可转化为有权代理，那就是被代理人予以追认。如果被代理人不予以追认，则对被代理人不发生效力，代理人需要承担责任。
表见代理，是指行为人虽无权代理，但足以使善意相对人相信行为人有代理权的表象，而由本人承担法律后果的代理行为。这是给本人敲响了警钟。当然表见代理的成立有比较苛刻的要求：1.须存在足以使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由。这是客观条件。2.须本人存在过失。比如说，行为人持有本人的空白、盖章的介绍信。3.须相对人为善意。三者缺一不可。如果表见代理成立，则对本人产生有权代理的效力，本人不能以无权代理相抗辩，必须接受表见代理人，也就是上述的行为人与善意相对人之间实施的法律行为的约束。是不是很倒霉？
表见代理之外，还有一种比较有意思的行为，即本人知道他人以本人名义实施民事行为而不做否认表示的，视为同意。这是一种默示方式的特殊授权。然后，他人以其名义实施法律行为的后果应由本人承担。
关于代理的最后一个问题是代理不当或违法行为应承担的法律责任。总的原则是：谁有错谁承担，一人有错一人承担，两人有错两人承担，承担连带责任。比如代理人履行职责不当，应当由代理人承担责任，如果代理人与被代理人明知对方违法、代理人和相对人串通、相对人为恶意情况的，都应当承担法律责任。
第四节建设工程物权制度。这个物权是一项基本民事权利，它能明确物的归属，发挥物的效用进而保护权利人的物权。物权与债权与日常生活当中的物与债不尽相同，大家注意区分。
两个问题。一是物权的主要种类和与土地相关的物权。二是物权的设立、变更、转让、消灭和保护。
物权的种类有三：所有权、用益物权和担保物权。所有权是物权中最重要也最完全的一种权利。当然，国家依法征收也是可以的。所有权包括四种权利：占有、使用、收益、处分。其中，处分权决定物的归属，是所有权内容的核心。
用益物权是权利人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。大家注意，“他人所有”，占有、使用、收益，没有“处分”！
担保物权是债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障债权实现，依法享有就担保财产优先受偿的权利。通俗地说，不还钱，卖你的东西或者房子！
说完物权的一般规定，具体到建设工程领域，与土地相关的物权，有土地所有权、建设用地使用权、地役权等。我国的土地，是国家所有或集体所有。无居民海岛、矿藏、水流、海域属于国家所有。集体所有的土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等属集体所有。实行的是土地承包经营制度。耕地的承包期30年，草地30至50年。林地30至70年。承包期限届满，继续承包。
建设用地使用权是因建造建筑物、构筑物及其附属设施而使用国家所有的土地的权利。注意：建设用地使用权不包括集体所有的农村土地。建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。可以采取出让或者划拨等方式设立，其中划拨方式要求更为严格。还应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或抵押。注意：1要书面，2使用期限不得超过建设用地使用权的剩余期限，3房地一体，一并处分。此外，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅的，依照法律规定处理，这里面有区别，而且续期费用还没有定论。
这个地役权，比较有意思，从字面上是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。比如，我在A地为了运送土方的方便，需要经过B地庭院，给付B地主人一部分费用，达成一致。这里的A就是需役地，B就是供役地。因此，地役权是按照当事人的约定设立的用益物权。地役权应当采取书面形式，自地役权合同生效时设立。最好能登记，因为未经登记，不得对抗善意第三人。注意：供役地上设立地役权，需经过供役地用益物权人同意才可以。另外，要注意：需役地或供役地在转让时，地役权不可分离，对受让人具有约束力。
这节课的最后是物权的设立、变更、转让、消灭和保护。物权分不动产和动产物权，注意区分。通常情况下，不动产经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。注意：物权变动往往以合同关系为基础，这个合同是成立时即生效，未办理特权登记的，不影响合同效力，也就是说，合同有效力，但物权不发生变动的效力，要分开理解！比如说，房子买卖合同签订后生效，但不代表房子已经发生变动效力，房子的归属还是以登记机构的记载为准。
刚才说的是不动产，而动产以占有和交付为公示手段，东西“交付”时发生效力。就登记而言，是“未经登记，不得对抗善意第三人”。
物权受到损害的，可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决等。具体保护措施有：确认权利、返还原物、排除妨害、消除妨害、修理、重作、更换或者恢复原状、损害赔偿等。以上可单独可合并适用。这是民事责任的承担，如果违反行政管理规定，涉及行政责任；构成犯罪，就是依法追究刑事责任了。
本节课到此结束，高校老师、律师授课，10小时搞定二建法规，这里是老吕的半亩方塘！我们下节课再会！